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聚飞光电:拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发展
发布日期:2021-05-28 17:10   来源:未知   阅读:

  聚飞光电:拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发展(深圳)有限公司股权评估说明

  深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制 帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业 发展(深圳) 有限公司股权评估说明 中企华评报字(2013)第 3040 号 (共一册,第一册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二○一三年二月二日 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明 .................. II 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........... 1 第三部分资产评估说明 ................................. 2 第一章评估对象与评估范围说明 ......................... 3 一、评估对象与评估范围....................................... 3 二、企业申报的实物资产情况................................... 4 三、企业申报的无形资产情况................................... 5 四、企业申报的表外资产情况................................... 5 第二章资产核实情况总体说明 ........................... 6 一、资产核实人员组织、实施时间和过程......................... 6 二、影响资产核实的事项及处理方法............................. 7 三、核实结论................................................. 7 第三章资产基础法评估技术说明 ......................... 8 一、评估方法的确定........................................... 8 二、资产基础法............................................... 8 (一)流动资产评估技术说明..................................... 8 (二)房屋建筑物评估技术说明.................................. 10 (三)无形资产-土地评估技术说明............................... 17 (四)流动负债评估技术说明.................................... 17 第四章评估结论及分析 ................................ 20 一、评估结论................................................ 20 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因.................... 21 北京中企华资产评估有限责任公司 I 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方、相关监管机构和部门使用。除法律法 规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个 人,不得见诸公开媒体。 北京中企华资产评估有限责任公司 II 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方编写、单位负责人签字、加盖单位公章并 签署日期,内容见附件一:有关事项说明。 北京中企华资产评估有限责任公司 1 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第三部分资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写。 北京中企华资产评估有限责任公司 2 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第一章评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是兄联实业发展(深圳)有限公司的股东全部权益价值。 评估范围是兄联实业发展(深圳)有限公司(以下简称“兄联实业公 司”)的全部资产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估范围为兄联实业公司在评估基准日申报的资产和负债。包 括货币资金、固定资产(房屋建筑物)、无形资产(土地)、流动负债(具 体包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款)。 截止 2012 年 12 月 31 日,兄联实业公司账面总资产为 56,946,536.94 元,总负债为 2,100,971.55 元,净资产为 54,845,565.39 元,具体如下 表: 金额单位:人民币元 项目 账面价值 一、流动资产合计 1 279,389.07 其中:货币资金 2 279,389.07 二、非流动资产合计 3 56,667,147.87 其中:固定资产 4 46,464,403.97 无形资产 5 10,202,743.90 三、资产总计 6 56,946,536.94 四、流动负债合计 7 2,100,971.55 其中:应付职工薪酬 8 1,948.80 应交税费 9 144,612.75 其他应付款 10 1,954,410.00 五、非流动负债合计 11 0.00 六、负债总计 12 2,100,971.55 七、净资产(所有者权益) 13 54,845,565.39 评估基准日评估范围内的资产、负债账面价值已经亚太(集团)会 计师事务所有限公司审计,并发表了无保留意见。 北京中企华资产评估有限责任公司 3 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 (三)委托评估的资产权属状况 评估范围内的资产和负债权属清晰,权属证明完善。 二、企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产为房屋建筑物,实物资产的 类型及特点如下: (一)房屋建筑物 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于 2009 年 7 月 13 日, 均位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区鹅公岭工业园 4 号。房屋 建筑物类资产基本概况如下: 厂区总占地面积 24,853.59 平方米,厂区总建筑面积 38,582.14 平 方米。房屋建筑物包括兄联实业平湖厂区厂房、兄联实业平湖厂区宿 舍楼、兄联实业平湖厂区办公楼,房产具体情况如下: 1.兄联实业公司平湖厂区厂房,概况如下: 外墙、内墙、天花、门窗 外墙为条形瓷砖、内墙和天花板为刷白、门窗为(铝合金窗、木门、铁卷门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 29,381.05 平方米 楼层 共四层,一楼层高为 8 米、2 楼至 5 楼层高为 4 米 地面 1 楼为水磨石砂浆,2 楼至 4 楼为地砖 朝向 南北朝向 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行,有 2 部电 设备设施 梯可达到大楼各层 竣工日期 2009/7/13 实际为 2 栋厂房,中间有天桥相连,一栋出租给兄联帽袋制造厂使用(已于 2013 使用现状 年 1 月 1 日解除租约) 2.兄联实业公司平湖厂区宿舍楼,概况如下: 外墙为条形瓷砖、内墙为(乳胶漆、饭堂部分为瓷片)、天花板为乳胶漆、门窗 外墙、内墙、天花、门窗 为(铝合金窗、木门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 7,437.66 平方米 宿舍房间地面地砖、乳胶漆天花、乳胶漆墙面;宿舍卫生间和阳台地面地砖、 宿舍 乳胶漆天花、瓷片墙面 楼层 共 6 层,层高为 3 米 地面 地砖 朝向 南北朝向 设备设施 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行 竣工日期 2009/7/13 北京中企华资产评估有限责任公司 4 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 使用现状 出租给兄联帽袋制造厂使用(已于 2013 年 1 月 1 日解除租约) 3.兄联实业平湖厂区办公楼,概况如下: 外墙为条形瓷砖、部分玻璃幕墙;内墙为乳胶漆、部分铝板;天花为乳胶漆; 外墙、内墙、天花、门窗 门窗为(铝合金窗、木门、玻璃门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 1,763.43 平方米 楼层 共 4 层,1 楼层高为 5 米,2 至 4 层层高为 3 米 地面 地砖、实木地板 朝向 南北朝向 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行,有 1 部电 设备设施 梯可达大楼各层 竣工日期 2009/7/13 使用现状 出租给兄联帽袋制造厂使用(已于 2013 年 1 月 1 日解除租约) 三、企业申报的无形资产情况 企业申报的无形资产为土地,土地证上权利人为兄联实业发展 (深圳)有限公司,宗地号为 G05316—0105,宗地面积 24853.59 平方米, 土地用途为工业用地,使用年限为 50 年,从 2006 年 03 月 29 日至 2056 年 03 月 28 日止。 四、企业申报的表外资产情况 无。 北京中企华资产评估有限责任公司 5 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第二章资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估 项目团队按照资产负债表内容划分为房屋建筑物、无形资产—土地、 流动资产及负债等,并制定了详细的现场清查核实计划。2013 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 10 日,评估人员对评估范围内的资产和负债进 行了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清 查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要 求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同 时收集准备资产的产权证明文件。 2.初步审查和完善被评估单位填报的资产状况调查表 评估人员通过查阅有关资料,了解评估对象涉及的资产的详细 状况,然后仔细审查各类资产状况调查表,检查有无填项不全、错 填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查 资产状况调查表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对资产状况调 查表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在 被评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对 各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了 不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产状况调查表 评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充 分沟通,进一步完善资产状况调查表,以做到:账、表、实相符。 5.查验产权证明文件资料 北京中企华资产评估有限责任公司 6 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 评估人员对纳入评估范围的房地产和土地等资产的产权证明文 件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核 实或出具相关产权说明文件。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中,评估人员未发现影响资产核实的事项。 三、核实结论 经过清查核实,资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。 纳入评估范围内的资产产权清晰,权属证明文件齐全。 兄联实业公司建造厂房共计 38,582.14 多平方米,为正常生产经营 所用,由于近两年兄联实业公司外贸出口不景气,兄联实业公司紧缩 生产,导致厂房空臵,就将部分厂房对外出租。其中,兄联实业公司 房屋建筑物中的宿舍、办公楼以及部分厂房(建筑面积共 14,835 平方 米)已出租给深圳市龙岗区平湖鹅公岭兄联帽袋制造厂,剩余面积为 空臵状态。由于深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联实业公司, 承租方兄联帽袋制造厂与兄联实业公司已于评估基准日后 2013 年 1 月 1 日,经双方沟通协商后,一致决定解除该租约合同。 北京中企华资产评估有限责任公司 7 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第三章资产基础法评估技术说明 一、评估方法的确定 按照《资产评估准则—基本准则》,评估需根据评估目的、价值 类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择一种或多种资产评估方法。 企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和资产基础法, 本次评估兄联实业公司股东全部权益价值时,采用了资产基础法。选 择理由如下: 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公允市 场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据 直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于在市场上较难找到 与被评估单位经营业务相似企业股权的交易案例和可比上市公司以 供参照,因此不具备市场法评估的条件。 收益法是从资产现行的公允价值的预期获利能力的角度评价资 产。 兄联实业公司的收入来源为将自有部分房地产对外出租,且出租 给兄联帽袋制造厂,租金比市场价略低,双方已于 2013 年 1 月 1 日 解除租约合同。聚飞光电公司收购兄联实业公司后,厂房计划用于公 司日常生产经营,并不对外出租,无法预测其获利能力,故不采用收 益法进行评估。 兄联实业公司核心资产为房地产,该资产已在资产基础法中采用 市场法评估,该房地产附近市场交易案例较多,市场法能够较好的反 映物业的市场价值,且被评估企业各项资产、负债等相关资料易于搜 集,结合评估目的,本次只选用资产基础法进行评估。 二、资产基础法 (一)流动资产评估技术说明 1.评估范围 纳入评估范围的流动资产为货币资金。 北京中企华资产评估有限责任公司 8 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 2.核实过程 (1)核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报表,首先 与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评 估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最后对 部分流动资产核对了原始记账凭证等。 (2)资料收集:评估人员按照重要性原则,根据流动资产的典型特 征收集了评估基准日的银行对账单,以及部分记账凭证等评估相关资 料。 (3)现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日 申报的现金进行了盘点,填写了“现金盘点表”。 3.评估方法 (1)货币资金 1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值人民币 9,729.01 元,存放在财务部。 评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额,并同现 金日记账、总账现金账户余额核对,以核实无误后的账面价值作为评 估值。评估倒推法计算公式为:盘点日库存现金数+评估基准日至盘 点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金 金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点,并根据 盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日现金账面价值 一致。对于库存现金中的人民币,评估人员以核实后账面值确认为评 估值; 经上述评估,现金评估值 9,729.01 元,评估无增减值。 2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值 269,660.06 元,币种为人民币。核 算内容为中国银行、工商银行的存款。 评估人员对每户银行存款都进行了函证,并取得了每户银行存款 的银行对账单,对其逐行逐户核对。经了解没有发现未达账项,没 有发现对净资产有重大影响的事宜,且经核对被评估单位申报的各 北京中企华资产评估有限责任公司 9 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 户存款的开户行名称、账号等内容均属实。对于人民币存款,以核实 无误后的账面价值作为评估值。银行存款评估值为 269,660.06 元,评 估无增减值。 经上述评估,银行存款评估值为 269,660.06 元,评估无增减值。 4.评估结果 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 3-1 货币资金 279,389.07 279,389.07 - 0.00 3 流动资产合计 279,389.07 279,389.07 - 0.00 流动资产评估值 279,389.07 元,评估无增减值。 (二)房屋建筑物评估技术说明 1.评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物为厂房、宿舍楼及办公楼,房屋建筑 物 面 积 38,582.14 平 方 米 , 账 面 原值 53,111,851.37 元 , 账 面 净 值 46,464,403.97 元。 2.房屋建筑物概况 纳入评估范围的房屋建筑物类资产建成于 2009 年 7 月 13 日,均 位于深圳市龙岗区平湖镇鹅公岭社区鹅公岭工业园 4 号。厂区占地 面积 24,853.59 平方米,总建筑面积 38,582.14 平方米。建筑面积以产 权部门登记为准。 (1)房屋建筑物结构特征 1)兄联实业平湖厂区厂房,概况如下: 外墙、内墙、天花、门窗 外墙为条形瓷砖、内墙和天花板为刷白、门窗为(铝合金窗、木门、铁卷门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 29,381.05 平方米 楼层 共四层,一楼层高为 8 米、2 楼至 5 楼层高为 4 米 地面 1 楼为水磨石砂浆,2 楼至 4 楼为地砖 朝向 南北朝向 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行,有 2 部电 设备设施 梯可达到大楼各层 竣工日期 2009/7/13 北京中企华资产评估有限责任公司 10 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 实际为 2 栋厂房,中间有天桥相连,一栋出租给兄联帽袋制造厂使用,双方 使用现状 已于 2013 年 1 月 1 日解除租约 2)兄联实业平湖厂区宿舍楼,概况如下: 外墙为条形瓷砖、内墙为(乳胶漆、饭堂部分为瓷片)、天花板为乳胶漆、门窗 外墙、内墙、天花、门窗 为(铝合金窗、木门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 7,437.66 平方米 宿舍房间地面地砖、乳胶漆天花、乳胶漆墙面;宿舍卫生间和阳台地面地砖、 宿舍 乳胶漆天花、瓷片墙面 楼层 共 6 层,层高为 3 米 地面 地砖 朝向 南北朝向 设备设施 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行 竣工日期 2009/7/13 出租给兄联帽袋制造厂用做员工宿舍及饭堂,双方已于 2013 年 1 月 1 日解除 使用现状 租约 3)兄联实业平湖厂区办公楼,概况如下: 外墙为条形瓷砖、部分玻璃幕墙;内墙为乳胶漆、部分铝板;天花为乳胶漆; 外墙、内墙、天花、门窗 门窗为(铝合金窗、木门、玻璃门) 建筑结构 框架结构 建筑面积 1,763.43 平方米 楼层 共 4 层,1 楼层高为 5 米,2 至 4 层层高为 3 米 地面 地砖、实木地板 朝向 南北朝向 水电安装、消防栓等消防设施齐全,各楼层间装有手扶楼梯通行,有 1 部电 设备设施 梯可达大楼各层 竣工日期 2009/7/13 使用现状 出租给兄联帽袋制造厂办公用,双方已于 2013 年 1 月 1 日解除租约 (2)利用状况与日常维护 上述建筑物均正常投入使用,维护保养状况良好,可满足生 产、办公及配套需要。 (3)相关会计政策 1)账面原值构成 房屋建筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊 的建设工程前期及其他费用等构成。 2)折旧方法 被评估单位采用(年限平均法)计提折旧。按房屋建筑物资产类 别、预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧 率如下: 北京中企华资产评估有限责任公司 11 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建筑物 50 0 2% (4)房屋建筑物占用土地状况 该地块位于深圳市龙岗区平湖镇。平湖镇位于深圳市北部,区 位优势明显,东至龙岗区政府、西接观澜、南抵李朗,北与东莞市 接壤,距离宝安国际机场约 40 分钟车程,距离蛇口港区和大铲湾港 区约 1 小时车程,规划中的深圳轨道交通 16 号线直达平湖。东深高 速公路横贯南北,并与沈海高速、水官高路、深惠公路相连,与福田 中心区、东莞等珠三角主要城市中心的交通便捷高效。根据《房地产 证》、《深圳市土地使用权出让合同》,土地登记状况如下: 土地权证编 取得 终止 用地 准用 规定计容积率建 土地面积 权利人 号 日期 日期 性质 年限 筑物面积(m2) (m2) 深房地字第 兄联实业发展(深 2006-03 2056-03 出让 50 39,270.00 24,853.59 6000425163 号 圳)有限公司 土地证上权利人为兄联实业发展(深圳)有限公司,宗地号为 G05316—0105,宗地面积 24853.59 平方米,土地用途为工业用地,使 用年限为 50 年,从 2006 年 03 月 29 日至 2056 年 03 月 28 日止。 3.核实过程 (1)核对账目 根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表,首先 与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评 估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相 符;最后核对部分房屋建筑物类资产的原始记账凭证等。 (2)资料收集 评估人员按照重要性原则,根据房屋建筑物类资产的类型、金额 等特征收集了房地产权证明文件;收集了工程竣工验收报告、龙岗区 环境监测站监测报告、工程图纸;收集了房屋租赁合同,收集了日常 维护与管理制度等评估相关资料。 (3)现场勘查 评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋 建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购 建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息;了解房 北京中企华资产评估有限责任公司 12 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息;了解房屋建筑物 的完损程度和预计使用年限等成新状况;填写了房屋建筑物的现场调 查表。 (4)现场访谈 评估人员向被评估单位调查了解房屋建筑物类资产的质量、功 能、利用、维护等信息;调查了解当地评估基准日近期的建筑安装市 场价格信息;调查了解房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、 减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 4.评估方法 (1)评估方法的选择 根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相 关条件,注册资产评估师分析收益法、市场法和成本法的适用性,恰 当选择一种或多种资产评估基本方法评估,评估对象为工业区厂 区,厂区计划本用于兄联实业公司日常生产经营,并不对外出租, 只是由于兄联实业公司近年经营困难才短暂对外部分厂房出租。聚飞 光电公司收购兄联实业公司后,厂房计划用于公司日常生产经营,并 不对外出租,无法预测其获利能力,故不采用收益法进行评估。而市 场类似物业市场交易案例较多,市场法较能客观反映评估对象在估 价时点的市场价值,故本次采用市场法进行评估。同时在评估房屋 建筑物时考虑土地价值。 (2)市场法评估简介 1)市场法定义及适用条件 市场法是将估价对象与估价时点近期交易的类似房地产进行比 较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地 产的交易(至少三个及三个以上),同时价值影响因素明确,并且可以 量化。 市场法评估数据直接取材于市场,评估角度和评估途径直接,评 估结果说服力强。 北京中企华资产评估有限责任公司 13 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 2)具体测算步骤: 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行房地产状况调整 求取比准价格 求取房屋建筑物的市场评估价格 3)公式如下: 估价对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期 修正系数×房地产状况修正系数 (3) 评估计算过程 评估人员参考掌握的有关市场资料,在相同或相似的供需圈内, 选择用途相同或相似的房地产作为比较对象。 将估价对象与比较实例的各项因素进行比较,根据各因素条件的 具体差距以及房地产价格对不同影响因素的敏感性,确定不同的指数 水平,编制“估价对象及案例比较因素条件指数表”,如下表: 表一:估价对象及案例比较因素条件指数表 深圳市龙岗区平湖上木 影响因素 估价对象 平湖镇辅城坳工业园 深圳龙岗区平湖宝来工业区 古工业区(华南城对面) 交易价格(元/m2) 待估 3,200.00 3,500.00 3,100.00 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2012 年 12 月 31 日 2012 年 11 月 2012 年 10 月 2012 年 11 月 距区域中 17.8 公里 20 公里 22.9 公里 20.1 公里 心距离 地铁龙岗线六约站, 地铁龙岗线六约站,到 地铁环中线杨美站, 交通便捷 到高速公路入口 地铁五号线杨美站,到高速公 高速公路入口 2Km,到机 到高速公路入口 度 3.9Km,到机场 42.46 路入口 2Km,到机场 37.27 公里 场 37.89 公里 4.2Km,到机场 40.6 公里 区域 公里 因素 基础设施 较好 较好 较好 较好 完善程度 环境优劣 较好 较好 较好 较好 度 产业聚集 好 较好 较好 较好 度 北京中企华资产评估有限责任公司 14 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 发展前景 好 较好 较好 较好 临街状况 临主干道 临次干道 临次干道 临次干道 交易面积 38,582.14 24,000 13,000 10,800 装修情况 中等装修 一般装修 一般装修 一般装修 采光、通风 较好 较好 较好 较好 个别 出售方式 整体出售 整体出售 整体出售 整体出售 因素 自身配套 设施完善 齐全 齐全 齐全 齐全 程度 建筑结构 好 好 好 好 与质量 新旧程度 2009 年竣工 2005 年竣工 2006 年竣工 2004 年竣工 土地剩余使用年限 50 年产权至 2056 年 50 年产权至 2052 年 50 年产权至 2053 年 50 年产权到 2051 年 设定评估对象的各项影响因素比较系数为 100,以评估对象的各项影响因 素与评估实例的进行比较,得出房地产价格影响因素修正系数比较表如下: 表二:比较因素条件指数表 估价对 深圳市龙岗区平湖上木 深圳龙岗区平湖宝来工 影响因素 平湖镇辅城坳工业园 象 古工业区(华南城对面) 业区 交易价格(元/m2) 待估 3,200 3,500 3,100 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 距区域中心距离 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 区域 基础设备完善程度 100 100 100 100 因素 环境优劣度 100 100 100 100 产业聚集度 100 99 99 99 发展前景 100 99 99 99 临街状况 100 98 98 98 交易面积 100 102 103 103 装修情况 100 97 97 97 采光、通风 100 100 100 100 个别 因素 出售方式 100 100 100 100 自身配套设施完善 100 100 100 100 程度 建筑结构与质量 100 100 100 100 新旧程度 100 97 98 97 土地使用年限 100 98 98 97 北京中企华资产评估有限责任公司 15 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 表三:因素比较修正系数表 影响因素修正系数 影响因素 深圳市龙岗区平湖 平湖镇辅城坳工 深圳龙岗区平湖宝来工 上木古工业区 业园 业区 交易价格(元/m2) 3200 3500 3100 交易情况 100% 100% 100% 交易日期 100% 100% 100% 距区域中心距离 100% 100% 100% 交通便捷度 100% 100% 100% 区域因 基础设备完善程度 100% 100% 100% 素 环境优劣度 100% 100% 100% 产业聚集度 101% 101% 101% 发展前景 101% 101% 101% 临街状况 102% 102% 102% 交易面积 98% 97% 97% 装修情况 103% 103% 103% 个别因 采光、通风 100% 100% 100% 素 出售方式 100% 100% 100% 自身配套设施完善程度 100% 100% 100% 建筑结构与质量 100% 100% 100% 新旧程度 103% 102% 103% 土地年期修正系数 102% 101% 103% 总修正系数 110% 108% 110% 比准价格(元/ m2) 3531 3785 3419 权重 1/3 1/3 1/3 评估单价(元/ m2) 3578 备注 深圳平湖房产以厂房出售为主,配套设施为搭配出售。 比较修正后,并结合评估对象的地理位臵、区段和实际情况,以 三个比准价格的算术平均值作为市场法的评估市场平均价结果,即评 估对象兄联实业房地产的评估值单价为 3,578.00 元/平方米,房地产建 筑面积 38,582.14 平方米,故该房地产评估值为人民币 13,805.98 万元。 北京中企华资产评估有限责任公司 16 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 5.评估结果 兄联实业房地产账面原值为 5,311.18 万元,账面净值 4,646.44 万 元,评估值为人民币 13,805.98 万元,增值 9,159.54 万元,增值率 197.13%。评估增值原因:该房产于 2009 年竣工,账面值为房屋建筑 物的建安造价及前期费用,本次评估为房地产的市场价值,而近年深 圳经济发展较快,房地产市场价格上涨;本次房屋建筑物评估包含土 地价值。上述两个原因引起房屋建筑物评估增值。 (三)无形资产-土地评估技术说明 本次无形资产评估的对象为兄联实业公司拥有的位于广东省深 圳市龙岗区平湖镇,面积为 24,853.59 平方米的工业用地一宗。在评估 上述房屋建筑物时考虑土地价值,因此,此处评估为零。 (四)流动负债评估技术说明 1.评估范围 纳入评估范围的流动负债包括:应付职工薪酬、应交税费、其他 应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 应付职工薪酬 1,948.80 应交税费 144,612.75 其他应付款 1,954,410.00 流动负债合计 2,100,971.55 2.核实过程 (1)核对账目:根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表, 首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与 被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最 后按照重要性原则,对大额流动负债核对了原始记账凭证等。 (2)资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动负债的典 型特征收集了评估基准日的职工薪酬制度、完税证明,以及部分记账 凭证等评估相关资料。 (3)现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员调查了解负担的税 北京中企华资产评估有限责任公司 17 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 种、税率与纳税制度情况;调查了解员工构成与职工薪酬制度情况等。 3.评估方法 (1)应付职工薪酬 评估基准日应付职工薪酬账面值 1,948.80 元。核算内容为被评估 单位根据有关规定应付给职工的工资。 评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等, 核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明,以及评估基准日应 付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为 评估值。 经上述评估,应付职工薪酬评估值为 1,948.80 元,评估无增减值。 (2)应交税费 评估基准日应交税费账面价值 144,612.75 元。核算内容为被评估 单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括:营业税、城市维 护建设税、堤围费、土地使用税、教育费附加、地方教育费附加、房 产税。 评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制 度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明, 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账 面价值作为评估值。 经上述评估,应交税费评估值为 144,612.75 元,评估无增减值。 (3)其他应付款 评估基准日其他应付款账面价值 1,954,410.00 元,核算内容为企 业向张荣添所借款项。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因,为企 业应付张荣添的借款,对其他应付款进行了函证,并查看对应的合同, 其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。 经上述评估,其他应付款评估值为 1,954,410.00 元,评估无增减 值。 4.评估结果 流动负债评估结果及增减值情况如下表: 北京中企华资产评估有限责任公司 18 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 流动负债评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 应付职工薪酬 1,948.80 1,948.80 - - 应交税费 144,612.75 144,612.75 - - 其他应付款 1,954,410.00 1,954,410.00 - - 流动负债合计 2,100,971.55 2,100,971.55 - - 经上述评估,流动负债评估值 2,100,971.55 元,评估无增减值。 北京中企华资产评估有限责任公司 19 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 第四章评估结论及分析 一、评估结论 北京中企华资产评估有限责任公司受深圳市聚飞光电股份有限 公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、 公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对兄联实业发 展(深圳)有限公司的股东全部权益在 2012 年 12 月 31 日的市场价值进 行了评估。根据以上评估工作,得出如下评估结论: (一)资产基础法评估结果 兄联实业发展(深圳)有限公司评估基准日总资产账面价值为 5,694.65 万元,评估价值为 13,833.92 万元,增值额为 8,139.27 万元, 增值率为 142.93%;总负债账面价值为 210.10 万元,评估价值为 210.10 万元,评估无增减值;净资产账面价值为 5,484.55 万元,净资 产评估价值为 13,632.82 万元,增值额为 8,139.27 万元,增值率为 148.40 %。 资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表: 资产基础法评估结果汇总表 评估基准日:2012 年 12 月 31 日 金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 项 目 A B C=B-A D=C/A× 100% 流动资产 27.94 27.94 0.00 0.00 非流动资产 5,666.71 13,805.98 8,139.27 143.63 其中:固定资产 4,646.44 13,805.98 9,159.54 197.13 无形资产 1,020.27 0.00 -1,020.27 -100.00 资产总计 5,694.65 13,833.92 8,139.27 142.93 流动负债 210.10 210.10 0.00 0.00 非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00 负债总计 210.10 210.10 0.00 0.00 净 资 产 5,484.55 13,623.82 8,139.27 148.40 (二)评估结论 本评估报告资产基础法评估结果,即:兄联实业公司的股东全 北京中企华资产评估有限责任公司 20 深圳市聚飞光电股份有限公司拟收购兄联制帽厂(张褀)有限公司持有的兄联实业发 展(深圳) 有限公司股权项目评估说明 部权益价值评估结果为 13,623.82 万元。 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 1.兄联实业房地产账面原值为 5,311.18 万元,账面净值 4,646.44 万元,评估值为人民币 13,805.98 万元,增值 9,159.54 万元,增值率 197.13%。评估增值原因:该房产于 2009 年竣工,账面值为房屋建筑 物的建安造价及前期费用,本次评估为房地产的市场价值,而近年深 圳经济发展较快,房地产市场价格上涨;本次房屋建筑物评估包含土 地价值。上述两个原因引起房屋建筑物评估增值。 2.无形资产—土地使用权评估账面值为 1,020.27 万元,评估值为 零,减值原因是土地价值含在房屋建筑物中评估。 北京中企华资产评估有限责任公司 21

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